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Wertermittlungsverfahren
Normierte Wertermittlungsverfahren
In der ImmoWertV sind die normierten Wertermittlungsverfahren gesetzlich geregelt.


Sachwertverfahren 
 
Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 23 ImmoWertV gesetzlich geregelt.

Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und baulichen Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen kann auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.

Herstellungskosten - § 22 ImmoWertV
Die Normalherstellungskosten NHK basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Perioden mit annähernd gleiche Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf verschiedene Index- Basisjahre zurückgerechnet - u.a. 1913, 1995, 2000 / 2005 -.

Alterswertminderung - § 23 ImmoWertV
Die Alterswertminderung wird gleichmäßige Wertminderung auf der Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer ermittelt.
Die Alterswertminderung erfolgt als gleichmäßige Wertminderung (Lineare Wertminderung).

Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden - § 8 (3) ImmoWertV

Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen. Hierbei sind, dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechende, marktgerechte Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

Restnutzungsdauer - § 6 (6) ImmoWertV
Als Restnutzungsdauer RND ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.

Gesamtnutzungsdauer
Auch hier ist die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer GND gemeint - nicht die technische Standdauer, die natürlich wesentlich länger sein kann. Nach der vorherrschenden Meinung ist die wirtschaftliche GND überwiegend auf 25 bis 80 Jahre mit fallender Tendenz begrenzt. Die Verkürzung ergibt sich aus den in immer kürzer werdenden Abständen vorzunehmenden Modernisierungsmaßnahmen.

Weitere Grundstücksmerkmale - § 6 ImmoWertV 

Sonstige bisher durch die Wertminderung wegen Alters und Baumängel und Bauschäden noch nicht erfasste, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere wirtschaftliche Überalterung, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen, d.h. Abweichungen der tatsächlichen Miete von der marktüblichen Miete) werden einzelfallbezogen in geeigneter Weise durch Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt.

Marktanpassungsfaktor  - § 14 ImmoWertV
Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich erzielbaren Preis zu ermitteln. Das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit diesen Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels der Sachwertfaktoren, die empirisch aus Kaufpreisen abgeleitet wurden. Diese stellen die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstückmarktes dar.

Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen ent­sprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten „vorläufigen Sachwerte“.



Ertragswertverfahren 

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17-20 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen.

Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt.

Ertragswertverhältnisse - § 17 ImmoWertV

Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem marktüblich erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Kapitalisierung - § 20 ImmoWertV

Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren unter Berücksichtigung der Restnutzungs­dauer und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes zugrunde zu legen.

Restnutzungsdauer - § 6 (6) ImmoWertV
Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - § 8 (3) ImmoWertV

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie bspw. eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel o. Bauschäden sowie abweichende Erträge können, durch marktgerechte Zu-/ Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.  




Vergleichswertverfahren 

Wohnungs- und Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise von gleichen oder vergleichbaren Eigentumswohnungen oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, sind als „Vergleichskaufpreisverfahren“ bezeichnet.

Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Eigentumswohnungen z.B. auf €/m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden „Vergleichsfaktorverfahren“ genannt (vgl. § 15 ImmoWertV). Die Kaufpreise der Vergleichs- Eigentumswohnungen bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wertbestimmenden Faktoren des zu bewertenden Wohnungs- oder Teileigentums anzupassen.

Wenn vorhanden können auch Preise über Indexreihen (vgl. § 11 ImmoWertV) ermittelt werden.


Bodenwert

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichs­wertverfahren zu ermitteln. (vgl. § 16 Abs.1 i.V. mit § 15 Abs.1 ImmoWertV).

Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§16 Abs.1 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert.




Nicht Normierte Wertermittlungsverfahren

Neben den (normierten) Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV werden in der deutschen Wertermittlung auch nicht normierte Wertermittlungsverfahren angewendet, oft als „angelsächsische“ oder „internationale“ Bewertungsverfahren bezeichnet.


Investmentmethode

Hier werden für die Beurteilung einer Investition in ein Grundstück, die zukünftig erwarteten Entwicklungen der Einflussgrößen Ertrag und Kosten berücksichtigt. Die Kapitalisierung basiert dabei auf einem Zinssatz unter Berücksichtigung zukünftiger Ertragssteigerungserwartungen und Risiken sowie einer unendlichen Restnutzungsdauer.
Es wird keine Bodenwertbetrachtung durchgeführt.


Residualwertverfahren

Dient der Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises, der noch eine wirtschaftliche Realisierung des geplanten Projektes erwarten lässt.

Hierbei wird zunächst der fiktive Verkehrswert ermittelt. Dabei wird ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ohne Berücksichtigung des Bodenwertes verwendet. Vom möglichen Verkehrswert werden alle notwendigen Kosten für die Realisierung der Baumaßnahme abgezogen. Daraus ergibt sich der tragfähige Bodenwert als Residuum (Restwert).


Discounted Cash-Flow Methode 

Die DCF-Methode wird besonders von internationalen Investoren durchgeführt.

Es baut dabei auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung (discounting) von Zahlungsströmen (cash flow) zur Ermittlung des Kapitalwerts auf.

Dabei wird der künftige Wert der Investition unter Verwendung einer festgelegten Rendite berechnet. Meist wird für eine 10-Jahres-Zeitspanne die jährliche Cash-Flow-Berechnung vorgenommen. Anschließend wird der Restwert ermittelt und zu den kapitalisierten Erträgen addiert.

Die Discounted Cash-Flow Methode hat den Vorteil unterschiedliche Erträge und Investitionen berücksichtigen zu können. Investoren können berechnen, ob eine geplante Immobilieninvestition wirtschaftlich sinnvoll ist.


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